解读《关于开展不动产登记“带押过户”便民利企服务的通知》

一、"带押过户"的含义

“带押过户”政策以《民法典》第406条规定为法律基础，是指针对有抵押的不动产交易，买卖双方与银行达成有关协议以后，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成转移登记，再次抵押和发放新贷款，提高交易安全，降低交易成本，缩短交易时间。

二、“带押过户”的三种模式

模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记，新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

三、“带押过户”的具体流程

第一步，买卖双方要达成买卖意向，并取得抵押贷款银行的同意。

第二步，须与贷款银行签订相关协议，明确同意二手房“带押过户”银行发放买方贷款后优先代偿还卖方贷款余额。买方申请的贷款由银行审批后，将买方首付款与银行发放的贷款资金一并存入监管专用帐户。

第三步，买卖方共同前住不动产“一窗受理”窗口签订二手房转让合同、申报纳税、不动产转移登记及抵押权登记手续。

第四步，资金监管方释放监管专用账户中的资金，按约定代为划转结清卖方剩余贷款本息，办理原房屋抵押权注销登记，再将剩余资金转给卖方指定账户。

三、“带押过户”政策落地的积极意义

（一）传统模式要求先解押才能办理转移登记，就是必须要先偿还抵押贷款，再办理抵押注销业务，最后才能办理转移登记。买方如果需要贷款购房，就必须筹措“过桥”资金，因此给群众额外增加了一笔支出。尤其是遇到买方贷款审批困难的情况，长期占用“过桥”资金，买房成本也在大幅增加。而“带押过户”的模式，就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，无需“过桥”资金，从而降低了交易成本。

（二）以前购买二手房是银行先审批，再过户登记后才放款，在这个过程中，买方在征信及贷款登记资料的准备如果出现问题，将无法办理抵押登记，但房子已经完成过户了，在这个过程中，卖方承担了巨大的风险，有可能房财两空，有些交易也会因为存在这样的风险而取消。另外按以前的办理流程，环节多而且时间长，在这个过程中，一旦买卖双方任何一方出现经济纠纷，对整个交易都会产生不利的影响。而在“带押过户”新模式下，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障双方利益，将风险降至最低。

（三）不动产登记“带押过户”利用不动产登记“一窗办事”平台，将国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记与抵押登记合并成为“带押转移”业务流程，一窗缴纳税费，纸制证书与电子证照同步生成，一方面，省去传统二手房交易登记中买卖双方多次跑路办理的繁琐流程，减少了群众跑腿次数，另一方面，办理时限由原先的十几天压缩至即时办结，提高了效率，缩短了办理时限。